Какие факторы, влияющие на стоимость, в частности, жилой недвижимости, учитывают оценщики и риэлторы, кто из них объективнее оценит один и тот же объект и в каких случаях их взаимодействие может быть взаимовыгодным, об этом мы поговорили с Кузьминых Ириной Борисовной, практикующим оценщиком Пермского филиала Прогресс Консалтинга.

– Ирина Борисовна, кто, на ваш взгляд, точнее оценит на текущий момент стоимость объекта на продажу? Оценщик или риэлтор?

– Больших расхождений в оценке стоимости объекта недвижимости не будет. Но более точным в определении рыночной стоимости объекта окажется оценщик. Риэлтору же надо не просто оценить объект – ему важно грамотно обосновать эту оценку для продавца, покупателя. Для этого риэлторы делают сравнительный анализ объектов, выставленных в конкретном районе – смотрят, какие квартиры выставлены на данный момент, какой спрос в данном доме, на данный тип дома и пр. И поскольку риэлтору надо не просто определить рыночную стоимость объекта, а продать его, то он оперирует понятием ликвидационная стоимость. Ликвидационная стоимость объекта оценки отражает наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции меньше обычного срока. Конечно, этот вид стоимости ниже рыночной, и мы с клиентом, обговорив особенности рынка, устанавливаем на объект цену.

– Что влияет на ликвидационную стоимость объекта оценки? 

– Во-первых, срок экспозиции. Продавец, например, говорит, что квартиру надо продать за две недели. В этой ситуации будет прямая зависимость между стоимостью ликвидации и сроком продажи: чем короче период продаж, тем ниже стоимость объекта. Во-вторых, общая экономическая ситуация на рынке и, следовательно, покупательская способность клиентов. Если на конкретный момент времени покупательская способность невысокая, мы предлагаем покупателю снизить цену.

В-третьих, степень привлекательности объекта (определяется индивидуальными характеристиками и зависит от спроса на конкретный тип объектов). Например, в процессе оценки стоимости объекта недвижимости всегда учитывают ценообразующие факторы: месторасположение, состояние, тип здания, год постройки, транспортная доступность, инфраструктура, состояние подъезда, сторона света, сколько квартир продается в данной точке на сегодняшний момент… Наконец, субъективные факторы. Конечно, на результат выбора квартиры повлияет даже запах.

– В каких случаях риэлтору просто необходимы профессиональные знания оценщика?

– Если объект «нетипичный» по форме (архитектурная выразительность), содержанию, месту расположению, то надо потратиться на профессионального оценщика. Ну и, безусловно, в тех случаях, когда отчет об оценке должен иметь статус официального документа доказательного значения – для обращения в суд (по вопросам наследования, раздела имущества, в спорах с налоговой инспекцией и т.д.) или в банк (по кредитному договору, при передаче в залог).

Возникают в жизни и другие ситуации, когда требуется обратиться к оценщику, чтобы определить стоимость объекта – для передачи ее в залог при получении ссуды. В этом случае владелец заинтересован получить максимальную стоимость (необходимо привести аргументы).

– Какова сегодня скидка на торг?

– Состояние рынка на сегодняшний день таково, что цены на квартиры можно обсуждать. Снижение цены зависит от многих факторов – необходимо изучить рынок перед продажей. Сейчас на рынке созданы все условия для торга (примерно 3-5%) Это в среднем 50-100 тысяч с небольших объектов. И чем дороже объект, тем больше может быть скидка. Чтобы продавец уступил в цене, необходимо привести аргументы, чтобы он понял: да, в его квартире есть такие недочеты, которые не позволят в данный момент продать квартиру по заявленной им цене («квартира хорошая, но стояки у вас старые, по сравнению с аналогичной квартирой в вашем же доме, к тому же трамваи под окнами ходят, стеклопакетов нет…»).